و عقد الرهن هو عقد يتم فيه منح قرض لطرف الذي يضع العقارات كضمان. وبالتالي ، حتى إذا لم يدفع المدين رصيده ، يمكن للدائن أن يطالب ببيع العقار ، وبهذه الطريقة ، يسترد المبلغ المستحق.
وبعبارة أخرى ، فإن عقد الرهن العقاري هو أداة ائتمانية تمنح حق ضمان حقيقي لمن يمنح القرض على الممتلكات التي تم إنشاؤها كضمان. على الرغم من أن الرهون العقارية تتم عادة على العقارات أو الأراضي ، إلا أن الأعمال الفنية أو المركبات يتم رهنها أحيانًا
تظل الممتلكات المرهونة ملكًا للمدين ، على الرغم من كونها مرهونة وكونها ضمانًا لسداد الدين. يمكنك رهن منزلك دون الحاجة إلى التخلي عنه. إذا لم يمتثل المدين للمدفوعات الدورية لديونه ، فإن الدائن لديه القدرة على المطالبة ببيع الممتلكات المنشأة كضامن.
يتم البيع كمزاد علني وليس كبيع مباشر شائع. الرهن العقاري له عيب ، في أوقات الركود الاقتصادي ، يمكن تخفيض قيمة العقارات التي تضمن الدين بشكل كبير ، مما يؤثر على قدرة الدائن على استرداد الأموال المقترضة.
مميزات
عقد الرهن العقاري له خصائصه الخاصة التي تميزه عن أنواع العقود الأخرى. هذه الخصائص هي:
- كميات كبيرة وطويلة الأمد.
- اعتمادًا على ما إذا كان مكان إقامة اعتيادي أو إقامة ثانية ، تتوفر شروط مختلفة. عادةً ما تكون الظروف أفضل للإقامة المعتادة.
-تدفع الفائدة على الأموال المقترضة ، وهي بشكل عام نسبة مئوية من باقي القرض يجب دفعها. عادة ما تنشئ الكيانات المالية في عقود الرهن العقاري مصالح ثابتة أو متغيرة أو مختلطة.
- تتكون المدفوعات المتكررة من عدة عناصر: من ناحية ، نسبة مئوية من رأس المال المقترض ؛ ومن ناحية أخرى ، الجزء المتناسب من المصلحة المطبقة. يختلف مبلغها النهائي وفقًا للمبلغ المستحق ومدة إعادته والفائدة المقررة.
- بشكل عام ، تقدم البنوك أو المؤسسات المالية قروضًا عقارية بحد أقصى 80٪ من القيمة المقدرة للعقار. يتم دفع المبلغ المتبقي في البداية كإدخال.
-يمكن الاتفاق على إمكانية الإلغاء المبكر أو الجزئي للقرض. تحتاج أحيانًا إلى دفع رسوم إلغاء مبكر.
- إذا تم إلغاؤها قبل الانتهاء المنصوص عليه في عقد الرهن ، يجوز تخفيض الأقساط المتبقية بحيث ينخفض المبلغ الدوري أو يتم تخفيض المدة المتبقية لإنهاء القرض أو يمكن تعديل العقد أو تجديده من الرهن حسب الطرفين.
الأصل
أصله يوناني كلاسيكي ، حيث تعني كلمة hypo "أدناه" وتعني tek "صندوق". كان يشير إلى شيء كان مخفيا ولا يرى: العقار لا يزال للمالك ، والديون مخفية.
ومع ذلك ، فإن اللوائح الحالية لعقد الرهن العقاري لها جذورها في القانون الروماني ، حيث كان هناك نظامان لضمان تحصيل الديون:
-الوثيقة الائتمانية ، والتي تشير إلى حقيقة أن المدين نقل ملكية أحد الأصول إلى الطرف الآخر كضمان. كان نظامًا غير آمن للمدين.
- الثوب وهو مشابه للرقم الحالي.
القطع
هناك طرفان في عقد الرهن. فمن جهة ، هناك الدائن الذي يقرض المال ، ومن جهة أخرى هناك المرتهن ، وهو الذي يقدم ضمان سداد الدين من خلال أصل يملكه.
يجب أن يتمتع كلا الطرفين بقدرة محددة على تنفيذ عقد الرهن العقاري. أما الدائن ، فيشترط أن يكون لديه أهلية التصرف ، وهو أمر مفترض مسبقًا في الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين. عادة ما يكون دائنو الرهن العقاري كيانات مالية أو كيانات مماثلة.
يجب أن يكون لدى المرتهن الذي يضع ممتلكاته كضمان أيضًا القدرة على التصرف وإثبات الملكية الفعلية للعقار. ليس دائمًا المرتهن هو المدين ، ولكن في بعض الأحيان قد يكون طرفًا ثالثًا يتم تقديمه كضامن حقيقي.
متطلبات الأطراف
تحدد المادة 1857 من القانون المدني الإسباني متطلبات عقد الرهن العقاري. تتضمن المادة المذكورة ما يلي: "المتطلبات الأساسية لعقود الرهن والرهن هي:
1 - أن تكون لضمان الوفاء بالتزام رئيسي.
2 - أن يكون الشيء المرهون أو المرهون ملكاً للمولود أو صاحب الرهن.
3- أن يكون للأشخاص الذين يؤلفون الرهن أو الرهن التصرف الحر في أموالهم أو في حالة عدم وجودها مخولون قانوناً بذلك. يمكن للأطراف الثالثة خارج الالتزام الرئيسي ضمان ذلك من خلال رهن أو رهن أصولهم الخاصة.
وفقًا لهذه المقالة ، فإن ملكية العقار هي العنصر الرئيسي الذي يعتمد عليه عقد الرهن العقاري بأكمله.
أمثلة
المثال الأول
يبرم السيد بيريز ، بصفته مدينًا ، عقد رهن عقاري مع Banco Vista ، وهو مرتهنه. ينص هذا العقد على أن البنك سيقرضك 150 ألف يورو - وهذا هو أصل عقد الرهن العقاري - بفائدة سنوية تبلغ 3٪.
من خلال عقد الرهن العقاري هذا ، يلتزم السيد بيريز بسداد هذا القرض في غضون 15 عامًا (على أقساط شهرية) من خلال تقديم لوحة كضمان للرهن العقاري بقيمة 300000 يورو.
المثال الثاني
تريد ماريا وخوان شراء منزل جديد (100،000 يورو) والتقدم إلى البنك للحصول على رهن عقاري مقابل 80٪ من قيمة الشقة (80،000) ، نظرًا لأنهما وفرا 20،000 يورو من مساهمتهما كدخل.
يؤسسون رهنًا عقاريًا بفائدة 4٪ ، يدفعون على أقساط شهرية لمدة 25 عامًا. بعد 10 سنوات ، ورثت ماريا وخوان بعض المال وقرروا إلغاء الرهن العقاري المتبقي ، ودفع 1٪ من المبلغ المتبقي كرسوم إلغاء. وقد انعكس هذا المبلغ في عقد الرهن العقاري.
المراجع
- إيكونوميبيديا. الرهن العقاري. موقع Economipedia.com
- فاسكيز وأبرايز وشركاؤهم. قرض الرهن العقاري. Tuabogadodefensor.com
- حق. (2008) عقد الرهن العقاري. Laguia2000.com
- أمثلة على العقود. Loscontratos.blogspot.com
- ويكيبيديا. اتفاقية الرهن العقاري.